קרקע צהובה
הזדמנות או השקעה שצריך להיזהר ממנה?
בשנים האחרונות אנחנו נחשפים ליותר ויותר פרסומים המציעים לציבור לרכוש קרקע או חלק בקרקע במחיר שנמוך משמעותית ממחירה של דירה.
קרקע יכולה להיות השקעה מעניינת, ובמקרים מסוימים אף לייצר השבחה משמעותית. אבל זו אינה דירה, והפער בין הדמיה שיווקית לבין הזכות המשפטית והתכנונית שאתם באמת רוכשים יכול להיות גדול מאוד.
לפני שמעבירים מאות אלפי שקלים, חשוב להבין מה באמת קונים, מה עדיין נמצא רק על הנייר – ובעיקר אילו שאלות חייבים לשאול.
קודם כל: מהי בכלל "קרקע צהובה"?
בתשריטי תוכניות בניין עיר, צבעים שונים משמשים לסימון ייעודי הקרקע. הצבע הצהוב מזוהה ככלל עם ייעוד למגורים. מכאן מגיע הביטוי השיווקי "קרקע צהובה".
אלא שכאן נמצאת אחת הנקודות החשובות ביותר: ייעוד למגורים אינו בהכרח שווה לקרקע זמינה לבנייה.
ייתכן שהקרקע נמצאת בתחום שמיועד עקרונית למגורים, אך הדרך עד להוצאת היתר בנייה עדיין כוללת הליכים תכנוניים, תוכנית מפורטת, איחוד וחלוקה, הקצאת זכויות, תשתיות, התנגדויות, אישורים והליכים נוספים.
לכן השאלה החשובה אינה רק: "האם הקרקע צהובה?"
אלא: מה בדיוק המצב התכנוני שלה היום, ומה עוד צריך לקרות עד שניתן יהיה לבנות עליה בפועל?
הדמיה של בניין היא לא התחייבות לקבלת דירה
אל תבדקו את ההשקעה לפי איכות ההדמיה. בדקו אותה לפי איכות הזכויות שאתם רוכשים.
זו אולי אחת הנקודות החשובות ביותר שאנחנו רוצים להדגיש בפני חברי המועדון.
בפרסומים של קרקעות ניתן לעיתים לראות הדמיות מרשימות של שכונה עתידית: מגדלים, מרפסות, שטחים ירוקים, מסחר ואפילו תיאור של "הדירה העתידית".
ההדמיה יכולה לעזור להבין חזון תכנוני – אבל היא אינה מחליפה מסמך סטטוטורי, זכות קניינית או היתר בנייה.
צריך להבין האם אתם רוכשים מגרש מסוים, חלק יחסי במקרקעין, זכות במסגרת הסכם שיתוף או מוצר משפטי אחר.
מה שטח הזכות? מה ניתן לבנות לפי התכנון התקף? ומה צפוי לקרות לזכויות במסגרת הליכי התכנון העתידיים?
ומה לגבי הביטוי "זכות לדירה"?
גם כאן נדרשת זהירות. רכישת חלק בקרקע אינה בהכרח רכישת דירה, ובוודאי שאינה בהכרח רכישה של דירה מסוימת.
לפני עסקה צריך להבין בצורה ברורה מאוד: מה רשום על שמכם? מה בדיוק אתם קונים? מה מבטיח ההסכם? ומה אינו מובטח?
אם אומרים לכם שהקרקע "שוות ערך לדירה עתידית", אל תסתפקו באמירה. בקשו מאנשי מקצוע מטעמכם להסביר לכם מה המשמעות המשפטית, התכנונית והשמאית של אותה הבטחה.
הסיכון הגדול: הזמן
בעסקת קרקע, הזמן הוא מרכיב מהותי בתשואה.
קרקע שנרכשה מתוך ציפייה להתקדמות תכנונית בתוך מספר שנים עלולה להישאר באותו מצב תקופה ארוכה בהרבה.
הליכי תכנון בישראל עשויים לכלול מספר רב של שלבים: קידום תוכנית, הפקדה, התנגדויות, אישור, תוכניות מפורטות, איחוד וחלוקה ושלבים נוספים עד להיתכנות ממשית לבנייה.
וכל עיכוב כזה משפיע על ההשקעה.
גם אם הקרקע תשביח בסופו של דבר, יש הבדל כלכלי עצום בין מימוש בתוך חמש שנים לבין מימוש בתוך 10 או 15 שנה.
לכן כשמציגים לכם "פוטנציאל", צריך לשאול גם: מהו התרחיש הסביר – ולא רק התרחיש האופטימי?
המחיר שאתם משלמים חשוב לא פחות מפוטנציאל ההשבחה
טעות נפוצה נוספת היא לחשוב שאם לקרקע יש פוטנציאל תכנוני משמעותי, כל מחיר הוא מחיר טוב. זה כמובן לא נכון.
אפשר לרכוש קרקע מצוינת – במחיר גרוע.
אם המחיר שבו הקרקע נמכרת כבר מגלם חלק גדול מההשבחה העתידית, ייתכן שאתם משלמים היום למוכר עבור רווח שעדיין לא נוצר ושמימושו תלוי בשורה של אירועים עתידיים.
לכן צריך לבחון לא רק "כמה הקרקע תהיה שווה אם הכול יצליח", אלא גם:
- כמה היא שווה במצבה הנוכחי?
- איזה תרחיש עתידי כבר מגולם במחיר?
- ומה נשאר למשקיע כרווח פוטנציאלי לאחר זמן, עלויות ומסים?
תקן 22 – מסמך שחייבים להכיר
שמאי מקרקעין מטעמכם צריך לדעת להסביר לכם מה באמת כתוב בה.
כאשר משווקת לציבור קרקע שאינה זמינה לבנייה על בסיס ציפייה לשינוי תכנוני עתידי, קיימת חשיבות מיוחדת לשומה לפי תקן 22.
מטרת התקן היא לספק לרוכש תמונה מקצועית ביחס לקרקע ולשווי שלה, ולהבחין בין מצבה התכנוני הקיים לבין תרחישים עתידיים המבוססים על הנחות.
לפני השקעה בקרקע מסוג זה, חשוב לבקש את השומה, לקרוא אותה – ובעיקר לא להסתפק בכך שהיא קיימת.
מה עוד יכול להשפיע על הזכויות שלכם?
גם כאשר התכנון מתקדם, הדרך אינה בהכרח מסתיימת באותו מספר מטרים שרכשתם.
תהליכי תכנון עשויים לכלול, בין היתר, הקצאת שטחים לצורכי ציבור, דרכים, שטחים פתוחים, איחוד וחלוקה והקצאה מחדש של זכויות.
לצד אלה עשויות להיות לעסקה גם השלכות כלכליות נוספות: מסים, היטלים, הוצאות תכנון, פיתוח, ייעוץ משפטי, שמאות ועלויות נוספות בהתאם למבנה העסקה ולשלב שבו נמצאת הקרקע.
לכן חישוב פשוט של: "קניתי X מ"ר × מחיר עתידי למ"ר" עלול להיות רחוק מאוד מהתוצאה הכלכלית האמיתית.
לפני שאתם קונים – אלה הבדיקות שאנחנו ממליצים לבצע
לפני השקעה בקרקע, כדאי לקבל תשובות ברורות לפחות לשאלות הבאות:
- מהו הייעוד המאושר כיום של הקרקע?
- מהו השלב הסטטוטורי המדויק של התוכנית?
- האם קיימת תוכנית מפורטת?
- מה בדיוק נרשם על שם הרוכש?
- האם הרכישה היא של חלק במושע?
- האם קיים הסכם שיתוף ומה הוא קובע?
- האם קיימת שומה לפי תקן 22 ומהן המסקנות שלה?
- מהו שווי הקרקע במצבה הנוכחי, ללא הנחות אופטימיות?
- אילו הפקעות או הקצאות לצורכי ציבור עשויות להיות?
- מהן העלויות, המסים וההיטלים האפשריים בהמשך?
- מי מקדם את התוכנית ומה מידת השליטה שלו בתהליך?
- מהו תרחיש הזמן הסביר עד להתקדמות משמעותית?
- ומה קורה אם התכנון מתעכב או משתנה?
אל תתאהבו בפרסומת. תתאהבו בנתונים.
אנחנו במועדון מאמינים שיש מקום גם להשקעות בקרקע כחלק מעולם ההשקעות בנדל״ן. אבל דווקא בגלל הפוטנציאל, צריך להתייחס אליהן במקצועיות ובזהירות. הדמיה יפה אינה תוכנית מאושרת. ייעוד למגורים אינו היתר בנייה. פוטנציאל לדירה אינו דירה. ותשואה עתידית אינה תשואה מובטחת.
כאשר מדובר בכסף שחסכתם במשך שנים, במענקים, בפיצויים או בהון שאמור לבנות עבורכם ביטחון כלכלי – אין סיבה לקבל החלטה על בסיס פרסומת בפייסבוק או שיחת מכירה.
למה אנחנו מקפידים לעבוד רק עם אנשי מקצוע שאנחנו מכירים ובוחנים?
האחריות שלנו כמועדון היא לא להציף את חברי הקהילה ב"הזדמנויות". להיפך. המטרה היא לסנן, לבדוק, לשאול את השאלות הקשות ולחבר את חברי המועדון לאנשי מקצוע ולחברות שאנחנו מכירים ושאת פעילותם בחנו לעומק.
גם כאשר המועדון מציג השקעה או חברה שעברה את תהליך הבחינה שלנו, אנחנו עדיין ממליצים לכל חבר לבצע בדיקה פרטנית ולהבין שההשקעה מתאימה לצרכים, ליכולת הכלכלית, לטווח הזמן ולרמת הסיכון האישית שלו.
בעסקאות קרקע יש חשיבות מיוחדת לשילוב של כמה בעלי מקצוע: שמאי מקרקעין, עורך דין המתמחה במקרקעין ואנשי תכנון, ובמקרים המתאימים גם יועצים פיננסיים ומיסויים.
המומחים אינם שם כדי "להרוס את העסקה".
הם שם כדי לוודא שאתם יודעים איזו עסקה אתם באמת עושים.
ראיתם הצעה לקרקע שמעניינת אתכם? לפני שאתם חותמים – דברו איתנו
אם נתקלתם בפרויקט, קרקע או הצעת השקעה ואתם לא בטוחים מה עומד מאחורי ההבטחות – אל תמהרו.
בדקו את הנתונים, בקשו את המסמכים ואל תחששו לקבל חוות דעת נוספת מאיש מקצוע שאינו תלוי בגורם שמשווק לכם את הקרקע.
בעסקאות נדל״ן, ההחלטה הטובה ביותר היא לא תמיד העסקה שעשיתם – לפעמים זו דווקא העסקה שבדקתם והחלטתם לא לעשות.
מעוניינים ברכישת קרקע צהובה?
השאירו פרטים ואנחנו נדאג לשאר
גיל רושינק
"לזהות הזדמנויות, לחשוב לטווח ארוך ולייצר ערך"
גיל הוא יו"ר דירקטוריון אלקטרה נדל"ן, מהחברות הבולטות בישראל בתחום ההשקעות והניהול של קרנות נדל"ן פרטיות בשווקים הבינלאומיים.
רושינק הצטרף לאלקטרה נדל"ן בשנת 2006 והתקדם לאורך השנים במגוון תפקידים מקצועיים וניהוליים. בשנת 2015 מונה למנכ"ל החברה, תפקיד שבו כיהן במשך שבע שנים, ובשנת 2022 מונה ליו"ר הדירקטוריון.
במהלך שנותיו בהנהלת החברה היה שותף מרכזי להתפתחות פעילותה ולהרחבת פעילות ההשקעות והקרנות שלה, בדגש על שוקי הנדל"ן בארה"ב ובשווקים בינלאומיים.
גיל מביא עמו ניסיון רב בנדל"ן, השקעות ופיתוח עסקי, לצד ראייה אסטרטגית והיכרות מעמיקה עם עולם ההשקעות – במטרה לסייע בהנגשת ידע, כלים והזדמנויות לפצועי צה"ל.
שיתופי פעולה
הבהרה
המידע במאמר נועד להנגשת ידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ פיננסי, משפטי או מיסויי או המלצה לביצוע עסקה. השקעות בנדל״ן ובחוב ליזמים כרוכות בסיכונים, לרבות אפשרות לאובדן חלק מכספי ההשקעה. מומלץ לבחון כל השקעה באופן פרטני ולהיוועץ בבעלי המקצוע המתאימים.